Rénover sa maison à Marseille : le guide complet

Dans quel quartier acheter une maison à Marseille ?

rénovation marseille

Du Roucas à Saint-Barnabé les meilleurs quartiers pour acheter une maison à retaper

C'est décidé, tu veux t'attaquer à la rénovation d'une maison à Marseille ? Bien joué, mais avant de te lancer tête baissée dans l'aventure, une première question se pose, si ce n’est pas déjà fait : où acheter une maison à rénover à Marseille ?

Marseille, c'est une ville aux multiples facettes, avec des quartiers aussi différents les uns que les autres. Du Vieux-Port aux quartiers chics du Prado, en passant par les pentes des Chutes-Lavie et les calanques sauvages, il y en a pour tous les goûts et tous les budgets.

Alors, où trouver la maison de tes rêves à rénover ? Voici quelques pistes :

Une maison à Marseille pour les budgets serrés :

Les quartiers Nord : Saint-Louis, Belsunce, Noailles. Ces quartiers populaires offrent des prix attractifs, mais il faudra composer avec un environnement parfois plus difficile.
Les quartiers Est : Saint-André, La Timone, Saint-Joseph. Un peu plus calmes que les quartiers Nord, ils offrent également des prix abordables.

Une maison à Marseille pour les budgets confortables :

Les quartiers Sud : Prado, Vielle-Chapelle, Pointe-Rouge. Des quartiers chics avec de belles villas et des vues imprenables sur la mer, mais les prix peuvent grimper rapidement.
Les quartiers autour de Notre-Dame-de-la-Garde : Vauban, Endoume, Bompard, Roucas-Blanc. Des quartiers tendances (donc aux prix parfois sélectifs) avec de nombreux espaces verts et des infrastructures de qualité.

Une maison à Marseille pour les amoureux de la ville :

Les 4ᵉ et 5ᵉ arrondissement : Longchamp et le Camas en tête, qui offrent de nombreuses maisons de ville, avec petit jardin caché. Idéal pour les familles qui veulent rester dans une ambiance de ville.

Une maison à Marseille pour les amoureux de la nature :

Les calanques : Sormiou, Morgiou, Callelongue. Un cadre idyllique pour les amoureux de la tranquillité, mais les maisons sont rares et les prix élevés.
Les quartiers Sud-Est : Les Olives, La Treille, Saint-Barthélemy. Des quartiers plus calmes avec des accès faciles aux collines et aux espaces naturels.

N'oublie pas de prendre en compte tes besoins et tes envies lors de tes recherches. Tu veux une maison proche des transports ? Avec un jardin ? Une vue sur la mer ? En répondant à ces questions, tu affineras tes recherches et trouveras le quartier idéal pour ton projet de rénovation.

Pourquoi rénover sa maison à Marseille ?

entreprise rénovation maison marseille

Top 4 des raisons de rénover sa maison à Marseille

Les raisons de rénover sa maison à Marseille sont nombreuses et variées. En voici quelques-unes :

Améliorer le confort du logement

Une première bonne raison de rénover ta future maison, c'est l'amélioration du confort qu'elle te propose. Avec le temps, nos besoins et nos préférences changent, c'est inévitable. Les enfants grandissent, et les exigences au boulot évoluent. En optant pour la rénovation de ta résidence principale ou secondaire, tu as l'opportunité de l'adapter aux nouvelles normes et à tes besoins actuels.

Imagine transformer ton bureau en une chambre d’amis, parfaite pour recevoir tes potes loin de Marseille et de son soleil. Exploite tes combles pour créer cette salle de jeux dont tu rêvais gamin. En gros, rénover, c'est mettre ton logement en phase avec ta vie et tes exigences de confort.

Agrandir l’espace de vie

En gardant un œil avisé sur le PLU de la ville phocéenne, tu peux envisager d’ajouter des m2 à ta demeure. Deux façons :

Extension : Construire une extension ou en aménageant les combles.
Surélévation : Surélever ta maison pour créer un étage supplémentaire.

Augmenter la valeur de la maison

Rénover ta maison, cabanon, villa… À Marseille peut vraiment augmenter sa valeur sur le marché. Surtout que contrairement à d’autres villes de France, le prix au mètre carré ne diminue toujours pas.

Il y a tellement de logements dans leur jus à Marseille, qu’une touche de modernité apporte tout de suite une réelle valeur aux maisons rénovées, sur le marché marseillais.

Réduire la facture énergétique

A Marseille, le parc immobilier de maisons est particulièrement à la traîne côté normes énergétiques.

Alors oui, la note pour une rénovation énergétique peut te sembler salée, mais avec les aides, les prêts à taux zéro (PTZ) et les économies réalisées sur le long terme, ça peut valoir le coup. Sans parler du confort et du petit coup de pouce offert à la planète (notre résidence principale à tous).

Une maison à rénover à Marseille et ses alentours ? En un cliquement de doigt, on te recontacte pour t’accompagner de A à Z sur ton projet.

Je souhaite rénover ma maison

Quel budget pour rénover une maison à Marseille ?

budget rénovation maison

Avant de passer à la caisse… lis ces quelques lignes !

Avant de te partager les échelles de prix pratiqués à Marseille, tu dois bien comprendre ce qui influence le prix affiché sur devis travaux.

Qu’est-ce qui influence le prix des travaux ?

La standardisation des travaux : Plus tu optes pour des projets sur-mesure (menuiserie, robinetterie encastrée…), plus les coûts augmentent. Ces rénovations vont nécessiter une main-d'œuvre qualifiée ou des matériaux coûteux qui auront forcément un prix plus élevé que les travaux mineurs.
L’accès à la maison : Plus l’accès est difficile, plus il va demander du temps de manutention. Et donc des deniers supplémentaires. Ainsi, un bien dans une petite rue à sens unique (comme par exemple dans le 7eme arrondissement), avec aucune place de parking possible pour les véhicules des artisans sera plus cher à rénover qu’une résidence sur un grand axe.
Le délai de réalisation des travaux : La période choisie pour effectuer les travaux peut également impacter le coût total. Les périodes de forte demande, comme le printemps et l'été, peuvent entraîner des coûts plus élevés en raison de la concurrence accrue pour les services de rénovation. De même, des exigences de délais de travaux très courts peuvent entraîner une hausse des coûts. En résumé, moins tu es pressé, moins ça devrait te coûter cher.
L’envergure des travaux : La superficie joue un rôle évident sur la quantité de matériaux et le temps nécessaire pour les artisans. Cependant, sache que le prix au m² des travaux diminue avec la taille du bien.
La complexité de l’aménagement : En effet, dès qu'il s'agit de casser des cloisons (avec les surprises possibles), de déplacer une salle d'eau (et donc tout le système d'évacuation des eaux), le projet peut se complexifier. Autrement dit, plus il y a de réaménagement, plus cela affectera le prix.
La fiabilité du prestataire : Un facteur de variation des devis est l'honnêteté de l'artisan. Marseille n'échappe malheureusement pas à cette réalité. Petite astuce pour mesurer le sérieux de l’artisan, apprendre à lire un devis travaux.

Les coûts de rénovation d’une maison à Marseille

Comme tu l'as vu, y a plein de facteurs qui viennent interférer sur les prix des travaux. Pour faire simple, nous te partageons ici des fourchettes de prix en fonction de l'ampleur des travaux :

Rénovation légère ;
Rénovation complète ;
Rénovation lourde ;
Rénovation lourde + extension ou surélévation

Les prix, en général, se donnent au m², histoire que tu puisses avoir une idée approximative du coût de tes travaux, selon la taille de ta future habitation. Pour connaître l’estimation du budget de ta rénovation, tu peux te servir de cette formule :

Superficie de ta maison * Prix moyen du mètre carré

Par exemple, pour refaire complètement une maison de 100 m² : 100 x 1 000 = 100 000€.

Rénovation Légère :

On entend ici par rénovation légère, des travaux pour changer le revêtement au sol (carrelage), repeindre des mûrs, modernisation du mobilier etc.

→ Il faut compter entre 700 et 900 € TTC / m² → Ici la conception et donc la présence d’un architecte d’intérieur n’est pas forcément nécessaire.

Rénovation complète :

Quel est le budget pour la rénovation complète d’une maison ? C’est-à-dire un projet de rénovation qui comprend la réfection du sol au plafond de plusieurs pièces (cuisine, salle de bain…), la mise en conformité de l’électricité et/ou de la plomberie, le remplacement des menuiseries (fenêtres et/ou portes), la modification des cloisons non porteuses etc.

→ Il faut compter entre 900 et 1200 € TTC / m² → Il est recommandé ici de passer par un architecte d’intérieur et donc d’y ajouter les coûts de conception.

Rénovation lourde :

Si en plus des éléments évoqués ci-dessus, ton chantier implique de modifier la structure du plancher, refaire en totalité la plomberie, l’électricité ou l’isolation, des menuiseries sur mesure… Alors, on parlera de rénovation lourde.

→ Il faut compter entre 1200 et 2200 € TTC / m² → Il est recommandé ici de passer par un architecte d’intérieur et donc d’y ajouter les

Rénovation lourde + extension ou surélévation :

Si l’objectif du projet de rénovation inclus d’agrandir la surface du bien par une extension ou surélévation, alors le prix au m2 s’agrandira aussi.

→ Il faut compter entre 1 800 et 2 500 € TTC / m² → Il est obligatoire ici de passer par un architecte et donc d’y ajouter les frais de conception.

Attention, ces estimations sont là pour te donner une première idée de budget pour rénover ta maison. Elles sont à affiner en fonction de ton projet. Note enfin, qu’il est conseillé de toujours se garder une petite marge de budget supplémentaire pour anticiper les envies folles de dernière minute ou les mauvaises surprises liées à la démolition.

Qui contacter pour la rénovation d'une maison ?

contractant général marseille

Quel est le meilleur combo pour prendre en main ton projet de rénovation ?

Une fois le projet de maison à Marseille prêt à se concrétiser, il va falloir sélectionner des partenaires pour réaliser les travaux de rénovation dans ta future résidence principale.

Nous recommandons d’avoir toujours dans l’équation un architecte ou architecte d’intérieur, afin d’avoir des plans d’exécution. Tu ne te lances pas dans un nouveau plan, sans la recette ? C’est pareil pour la rénovation d’une maison.

Ainsi, généralement, 3 choix s’offrent à toi :

Le duo architecte d’intérieur et entreprise du bâtiment

Avantages :

Tu as un nombre relativement limité d’interlocuteur à gérer. Ce qui rend le projet moins difficile à suivre.
L’entreprise générale peut se charger de la coordination du chantier et l’architecte d’intérieur (si prestation achetée) du suivi de la bonne réalisation du chantier.
Une seule garantie décennale à vérifier (mais assure-toi qu’elle couvre bien l’ensemble des prestations demandées).

Inconvénients :

Tu dois contractualiser séparément avec les 2 prestataires. Ainsi, l’architecte n’est pas responsable de la qualité d’exécution des travaux par l’entreprise de rénovation, quelque-soit la qualité des plans fournis.
Si l’entreprise générale prend du retard ou disparaît en cours de chantier, tu n’as aucune solution garantie de secours.
Les entreprises générales du bâtiment sous-traitent très souvent un ou plusieurs corps d’état. Ce qui signifie commissions et marges supplémentaires, mais aussi opacité sur les intervenants de ton chantier.

Un architecte d’intérieur et des corps d’état spécialisés

Avantage :

Cette solution offre la possibilité de choisir chaque entreprise, artisan, personne qui interviendra sur ton chantier. Tu es le capitaine de ton projet et gardes une maîtrise totale sur ces intervenants.
Pas d’intermédiaire sur la partie travaux, ce qui signifie : aucune commission et donc un coût de rénovation généralement plus faible.
Qui dit corps d’état spécialisé, dit des personnes expertes dans leur domaine. Ce qui favorise une meilleure exécution des travaux.

Inconvénients :

Beaucoup d’interlocuteurs, beaucoup de factures à payer, beaucoup de problèmes à gérer !
C’est la solution la plus chronophage pour toi. Prépare-toi à gérer une charge mentale de haut niveau !
Plus il y a d’interlocuteurs, plus tu risques de tomber sur un artisan compliqué (manière polie de dire malhonnête, peu qualifié etc.). Surtout à Marseille. Or un chantier, c’est comme un château de carte. Si une vacille, c’est toute la structure qui est en danger.

Un contractant général (qui gère tout, de la conception à la livraison du bien).

Avantage :

Cette solution offre le plus de sérénité. Une seule facture, un seul interlocuteur qui gère tout : conception architecturale, réalisation des travaux et suivi de chantier. Il porte la responsabilité de l’ensemble du projet pour te faire gagner du temps et t’éviter de t’arracher les cheveux.
Comme il porte l’ensemble des responsabilités, le contractant général peut garantir les délais de livraison du projet.
En faisant travailler créativité (l’architecte d’intérieur) et technique (la maîtrise d’œuvre et les artisans) en symbiose, on s’assure une meilleure exécution des travaux.

Inconvénients :

C’est une solution moins connue et donc parfois oublier au moment de choisir la bonne solution.
C’est une solution par le degré de service et garanties offert qui peut se révéler un peu plus coûteuse.

Rénovation maison : quelles démarches administratives ?

Aïe, on a prononcé le “A word” ! L’Administratif. Il peut être une vraie plaie au moment de se lancer dans un projet de rénovation. Pour s’éviter toute transpiration inutile, on te livre les démarches importantes à préparer.

La déclaration préalable de travaux (DP)

Pour les travaux de rénovation mineurs qui modifient l'extérieur de ta maison, comme l'agrandissement d'une fenêtre, la création d'une ouverture ou une modification de façade, tu dois déposer une Déclaration Préalable de Travaux (DPT) à la mairie de Marseille. Cette démarche informe les autorités locales de ton projet et assure sa conformité avec les règles en vigueur.

Voici la liste des travaux nécessitant une DPT selon la mairie de Marseille :

Création de fenêtres, d’un toit ou changement des menuiseries extérieures.
Construction d'une piscine de plus de 10 m².
Installation d'une piscine hors sol de plus de 10 m² pour une période supérieure à 3 mois.
Création d'une extension de 5 à 40 m² pour une maison individuelle en zone urbanisée.
Installation d'un abri de jardin de plus de 5 m².
Ravalement de la façade du logement.
Clôture du terrain.
Modification de la façade.
Création d'une surface de plancher supérieure à 5 m² et inférieure à 40 m² en zone urbanisée.

Pas de stress, chez Berkail, on gère tout, même les démarches administratives.

Permis de Construire à Marseille

Pour des rénovations plus substantielles, comme une extension majeure ou des travaux impactant la structure, tu devras obtenir un permis de construire. Le permis de construire est requis dans les cas suivants :

La surface ajoutée au sol dépasse 40 m² en zone urbaine couverte par un Plan Local d'Urbanisme (PLU).
Modification de la façade ou de la structure du bâtiment.
Changement de destination du bien immobilier (par exemple, un commerce qui devient une habitation).
Pour toute nouvelle construction, sauf celles nécessitant seulement une DPT.

Bon à savoir : si l'ajout de 20 à 40 m² porte la surface totale du logement au-delà de 170 m², il faut obligatoirement faire appel à un architecte.

Temps de validation d'un permis de construire à Marseille L’instruction d’une demande de permis de construire à Marseille peut prendre entre 2 et 3 mois. Anticipe bien cette étape !

Autorisations Spécifiques au Patrimoine Historique

Si ta propriété à Marseille est classée au titre du patrimoine historique ou proche d’un bâtiment classé, des règles spéciales s'appliquent. Des autorisations spécifiques sont indispensables pour préserver l'intégrité architecturale de la structure.

Les cas nécessitant une autorisation spécifique incluent :

Bâtiment adossé à un bâtiment classé.
Bâtiment formant un ensemble cohérent avec un monument historique.
Partie non protégée d'un édifice partiellement classé.
Bâtiment situé dans le champ de visibilité d'un monument classé et à moins de 500 mètres de celui-ci.

Travaux de rénovation sans autorisation : un risque à éviter

Engager des travaux de rénovation sans les autorisations requises peut entraîner des sanctions et des amendes. Assure-toi que tous les permis et déclarations sont en ordre avant de commencer les travaux.

Liens Utiles pour construire ou rénover à Marseille :

Toute l’information nécessaire se cache sur le site de la mairie de Marseille ou de l’état.

Quelles sont les étapes pour rénover une maison ?

étape rénovation maison

Rénovation d’une maison : les 5 grandes étapes à connaître

On peut résumer un projet de rénovation d’une maison en 5 grandes étapes : démolition et gros œuvre - travaux de second œuvre - travaux de finitions - livraison et levée des réserves.

1. Étude de faisabilité et conception architecturale

Tu te rappelles l’histoire de la recette pour faire un plat ? Ok, donc tu comprends que pour rénover une maison, il te faudra des plans.

→ Plus les plans seront créatifs, mieux ils répondront à tes besoins.

→ Plus les plans seront détaillés d’un point de vue technique, plus il sera facile d’exécuter les travaux.

Tu l’as donc compris, la première étape, surtout si tu te lances dans des travaux d’envergure, consiste à faire réaliser :

Des plans d’aménagement : pour savoir comment organiser ta demeure. C’est ce qu’on appelle la faisabilité.
Des plans techniques : pour t’assurer que ton projet sera ensuite exécutable par les artisans. C’est ce qu’on appelle la conception.

L’idéal est de te faire accompagner par un professionnel, comme un architecte ou un architecte d’intérieur.

Dans tous les cas, ne te lance pas dans les travaux sans au moins des plans techniques (plan électrique, plan de cloisonnement, plan de calepinage, etc.).

Pendant cette phase, c’est le moment de faire intervenir tous les bureaux d'études (si nécessaire) et de valider toutes les autorisations (voir le paragraphe "Démarches administratives”).

2. Démolition et travaux de gros œuvre

La première étape consiste à préparer le terrain en réalisant la démolition nécessaire. Cela inclut :

Dépose des éléments existants : enlever les cloisons, les revêtements de sol et les installations obsolètes.
Travaux de structure : vérifier et renforcer les fondations, les murs porteurs et la charpente si nécessaire.
Création des saignées et des accès : afin de faire passer les arrivées et les évacuations d'eau ainsi que les gaines électriques. Important : tu dois anticiper l'emplacement des futurs équipements sanitaires et électriques, y compris les luminaires.
Ouvertures et modifications : créer de nouvelles ouvertures pour les fenêtres et les portes, modifier la disposition des pièces.

3. Travaux de second œuvre

Une fois le gros œuvre terminé, tu peux passer aux travaux de second œuvre. C’est là que la maison commence à prendre forme :

Isolation et étanchéité : poser l’isolation thermique et acoustique, et assurer l’étanchéité à l’eau et à l’air.
Plomberie, électricité et chauffage : installer les nouveaux réseaux de plomberie, d’électricité, et de chauffage.
Cloisons et plafonds : monter les cloisons intérieures et poser les plafonds.
Menuiseries intérieures : installer les portes, les fenêtres, et éventuellement les escaliers.

4. Terminer ta rénovation : travaux de finitions

La troisième étape consiste à peaufiner les détails pour donner à ta maison son aspect final :

Revêtements muraux et de sol : poser les peintures, les papiers peints, le carrelage, le parquet ou autres revêtements de sol.
Équipements et mobiliers : installer les éléments de cuisine, de salle de bain, et autres équipements intégrés.
Décoration et ameublement : ajouter les touches finales avec les meubles, la décoration et les accessoires.

5. Livraison et levée de réserve :

Inspection finale : Avant de considérer la rénovation comme terminée, fais une inspection détaillée pour vérifier que tous les travaux ont été réalisés correctement et que rien n’a été oublié.
Levée des réserves : Si des défauts ou des oublis sont constatés, fais-les corriger. La levée de réserve consiste à s'assurer que toutes les remarques faites lors de l’inspection ont été prises en compte et résolues.
Réception des travaux : Une fois tout en ordre, tu peux officiellement réceptionner les travaux et profiter de ta maison rénovée.

Quelle est la durée nécessaire pour rénover une maison ?

délai rénovation maison

Rénover une maison, c’est un peu plus long que la lecture de cet article

On te partage une lecture du temps nécessaire à un projet de rénovation dans la région marseillaise, en fonction de la surface à rénover et du type de rénovation envisagé. Garde-bien en tête que ces chiffres sont indicatifs et que chaque projet demeure particulier.

Maison moins de 100 m² (rénovation complète) → 8 à 10 semaines
Maison moins de 100 m² (rénovation lourde) → 11 à 13 semaines
Maison de plus de 100 m² (rénovation complète) → 12 à 14 semaines
Maison de plus de 100 m² (rénovation lourde) → 15 à 16 semaines
Maison de plus de 150 m² (rénovation complète) → 16 à 20 semaines selon la superficie
Maison de plus de 150 m² (rénovation lourde) → 20 à 24 semaines selon la superficie

Quelles sont les aides à la rénovation d’une maison ?

Pour lutter contre la précarité énergétique, le gouvernement propose plusieurs aides et subventions pour financer les travaux de rénovation énergétique. Ces aides peuvent inclure :

L'éco-prêt à taux zéro
Le Prêt à l'amélioration de l'habitat (PAH)
Le Dispositif amélioration habitat sur fonds sociaux (DAH) de la CAF

Ces aides visent à rendre les rénovations énergétiques plus accessibles, réduisant ainsi les factures d'énergie et améliorant le confort de vie. Pour plus d'informations sur les options de financement, tu peux consulter un guide complet sur la rénovation énergétique.

Conclusion : fais-toi aider !

Rénover sa maison à Marseille est un projet ambitieux, mais réalisable. En suivant les conseils de ce guide, tu pars du bon pied pour démarrer ton projet. Pour autant, pour que celui-ci ne tourne pas au vinaigre, ni ne dure une éternité, fais-toi accompagner !

Chez Berkail, on érige la satisfaction de nos clients en pilier de nos projets de rénovation. On t’accompagne de bout en bout du projet : de la faisabilité architecturale à la livraison de ta maison / villa / mas / pavillon / igloo...

N'hésitez pas à nous contacter si tu as un projet de rénovation !